뉴욕타임스퀘어 메리어트 호텔 투자이민 프로그램 분석!

안녕하세요. 성공이민 MCC EB-5투자 이민 전문 미국변호사입니다. 오늘 소개드릴 프로젝트는 Marriot Times Square South입니다. 보통 주거용 프로젝트 관련 투자가 많은데, 이번 투자는 상업용 프로젝트 중 하나인 호텔 사업 건 입니다.

1. 프로젝트 특징 – 준공 예정 상황

평소 투자 프로그램을 안내할 때, 사업 계획에 대한 안내를 먼저 드립니다. 하지만, 이번 Marriot Times Square South는 구체적인 실적을 설명하고자 합니다. 왜냐하면, 해당 프로젝트 준공이 얼마 남지 않았기 때문입니다.

Marriot Times Square South 프로젝트는 2014년 4월에 시작 되었습니다. 그리고 착공은 2015년 6월경 시작되었고, 2017년 11월경 호텔 오픈이 예정되어 있습니다. 17층 높이, 612개의 객실을 운영할 계획이며, Bar, Seafood restaurant, Rooftop Bar & Lounge 등 부대시설을 계획하고 있습니다.

2017년 5월 현재, 612개 객실 중 287개 객실 공사가 완료 되었고, 로비 및 라운지가 있는 1층, 2층, 3층 17층 외장 공사가 마무리 되었습니다. 기초 공사가 이미 마무리 되었기 때문에, 순조로운 공사 진행이 예상됩니다.

또한, 2017년 5월 기준, 1,000개 고용을 창출하였습니다. USCIS에서 요구한 고용창출 기준을 달성하였습니다. 이 프로젝트의 예상 고용 창출은 약 1,800명이며, 공사 진행 및 사업 활동 영위를 통해 지속적인 고용 창출이 예상됩니다.

Marriot Times Square South는 이미 상당부분 진척된 사업입니다. 따라서, 다른 프로젝트에 비해 단기적인 안목으로 EB-5 투자 결정을 할 수 있습니다. 올해 준공이 완료되고, 영업활동이 시작되기 때문에, 사업 성과를 빨리 살펴볼 수 있습니다.

2. 프로젝트 특징 – 호텔 사업

주거용 부동산과 달리 상업용 부동산은 다른 관점으로 접근을 해야 합니다. 특별히 호텔의 경우, 유동 인구 그리고 방문객 수를 살펴봐야 합니다. 그만큼 호텔의 위치가 사업 성공의 중요한 요소로 작용합니다.

Marriot Times Square South는 485 Seventh Avenue, New York에 위치하고 있습니다. 직접 구글로 검색을 해보시면, 맨하튼(Manhattan) 중심에 위치한 것을 확인하실 수 있습니다. 그리고 그 주변에 Empire State Building, Times Square와 같은 비즈니스 장소 뿐만 아니라 Central Park Zoo 등 관광지가 공존하는 것을 확인할 수 있습니다. 뉴욕을 방문하셨거나, 거주 경험이 있으신 분이라면, 이 지역의 위치적 특징을 쉽게 파악할 수 있습니다.

도시 방문객 규모는 호텔 개수 및 영업 현황을 통해 추정할 수 있습니다. 보라색으로 칠한 부분이 Marriot Times Square South 프로젝트가 진행되는 곳입니다. 숙박 예약일 2017년 12월 11일 입실 기준으로 호텔 분포를 검색하였습니다. 그리고 Marriot Times Square South 프로젝트와 동일한 5성급 호텔만 따로 필터링 하였습니다.

초록 및 노란색은 2017년 12월11일 예약 가능한 호텔이며, 빨간색은 이미 예약이 만료된 호텔입니다. 호텔 분포표를 보시면, 맨하튼 중심가의 호텔 공급 규모를 파악할 수 있습니다.

3. 프로젝트 특징 - 맨하튼(Manhattan) 호텔 객실 점유율

2017년 Statista에서 조사한 자료에 의하면, 2016년 여름 호텔 숙박 기준, 뉴욕 방문 숫자가 전세계에서 가장 높은 것으로 나타났습니다. 또한, 뉴욕의 호텔 평균 1일 투숙 비용은 $306로 나타났습니다. 뉴욕에 호스텔부터 5성급 호텔이 다양하게 분포한 것을 고려했을 시, 뉴욕 호텔 투숙비가 다른 지역에 비해 상당히 높을 뿐만 아니라 방문수도 압도적으로 높다는 것을 알 수 있습니다.

2016년 Office of the New York State Comptroller에서 뉴욕 호텔 객실에 대한 분석자료를 내놓았습니다. 해당 자료에 의하면, 실제 뉴욕 방문객증가로, 호텔 객실 수는 지속적으로 증가하고 있습니다. 2015년말 현재 약 110,000,000에 근접하는 호텔 객실이 뉴욕시에 있는 것으로 조사되었습니다.

특별히 맨하튼에 위치한 호텔의 경우, 10%내외의 공실율을 보이고 있습니다. 평균적으로 90% 객실이 사용되고 있음을 확인할 수 있습니다. 2016년 미국 평균 객실 점유율이 65.5% 인 점을 감안한다면, 맨하튼 호텔의 객실 점유율은 상당히 높은 것을 확인할 수 있습니다. 세계 비즈니스 중심인 맨하튼에 업무상 또는 관광상 방문하는 규모가 상당한 수준임을 데이터를 통해 확인할 수 있습니다.

4. 결론

EB-5투자 이민의 경우, 투자자가 USCIS에서 인정하는 위험 자산에 직접 투자를 해야 합니다. 따라서, 투자 자산에 대한 이해가 선행되어야 합니다. 일반 거주용 부동산이 아니라, 호텔 사업이기 때문에, 호텔 사업의 특성을 이해할 필요가 있습니다. 호텔에서 중요한 것은 무엇보다 위치입니다. 그리고, 이로 인해 발생하는 수익성 입니다.

호텔 부대 시설을 통한 수익 비중은 높은 편입니다. 하지만, 객실 점유율이 받쳐주지 않는다면, 부대 시설을 통한 수익 창출에 제약이 발생합니다. 부대 시설의 특징, 그리고 위치적 특징을 고려하셔서 상업용 부동산 투자를 결정하시길 추천합니다.

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